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Risques et solutions sur l’investissement dans le locatif

Risques et solutions sur l’investissement dans le locatif

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Étant donné que les bénéfices venant des dispositifs de défiscalisation sont conditionnés par certains critères, leur respect ne dépend pas toujours de l’investisseur. Suivant le constat des analystes, l’instabilité du marché immobilier engendre des incertitudes. Ceci impacte sur les avantages qui devraient être octroyés par les dispositifs de défiscalisation.

Les risques perçus

Les logements se devant d’être mis en location, des risques de vacance sur une longue durée peuvent survenir et impacter sur les avantages que devraient jouir l’investisseur. Dans ce cas, les engagements et les obligations de durée de location des biens s’étalant le plus souvent sur une durée assez longue, il se pourrait que l’immeuble reste vacant à la suite d’un départ d’un locataire. Ceci sur une durée qui ne peut être déterminée. Certes, suite au congé d’un locataire, le propriétaire procède aux diverses démarches relatives à la recherche de nouveau locataire. Cependant, la durée de relocation de 12 mois dès la validation du congé de l’ancien locataire, signifie que tous les bénéfices fiscaux dont devraient jouir l’investisseur sont remis en cause. Ceci peut engendrer une instabilité sur l’économie du particulier investisseur, mais aussi, en cumulant avec d’autres cas, celui du système économique tout entier. Mais ce risque est également perceptible dans le cas des investissements en résidence de prestation de service. En ce sens qu’il n’est pas à omettre que la fréquence de la fréquentation ne soit pas à la hauteur des attentes et qu’elle soit insuffisante pour finir pas rendre le système de gestion, à risque. Ce risque étant, la liquidation judiciaire du gestionnaire.

Les solutions apportées par l’État

Malgré ces constats négatifs qui pourraient impacter l’investissement dans les divers types de dispositifs de défiscalisation, force est de constater qu’il y a eu des efforts entrepris pour protéger l’investisseur. Ces efforts ont débuté durant l’année 2009 avec les termes de la loi de 22 juillet 2009, fixant une période minimale de 9 ans pour les contrats de location de type commercial, se faisant entre les investisseurs et les gestionnaires des logements de services et notamment, ceux dans le domaine touristique. Des efforts qui ont également été relatés à travers la loi de finances de 2010 apportant des changements dans le système d’application de la politique de réduction des impôts concernant les placements dans les logements touristiques. En effet, suivant l’article 86 L. n° 2009-1673, du 30 décembre 2009 de la loi de finances de cette année, il a été dit que la classification d’une part qui n’a pas la majorité du montant de la location sur les recettes du logement de services ne doit pas être une contrainte à l’imposition des revenus de location au niveau des revenus fonciers, et donc au profit de la diminution d’impôt concernant les dispositifs de défiscalisation sur les investissements en résidence de prestation de service. Cette part de classification du montant de la location sur les recettes doit cependant, demeurer « minoritaire ». Par la suite, avec les articles 23 et 27 de cette même loi, une amélioration dans la sécurisation des investisseurs sur les gestionnaires des résidences a été visée. Ceci, en engageant un assouplissement des règles de reprise sur la réduction d’impôt. Enfin, la loi de finances de 2010 dans son article 87 met en avant une remise en cause quant à l’exception sur l’avantage de réduire les impôts. Cette remise en cause a surtout été soulevée afin d’éviter les obstacles concernant l’acte de signer un bail de commerce avec un autre gestionnaire. Cela, en favorisant la solution concernant la mission de gestion à une personne compétente, ou en optant pour l’autogestion afin de garantir la continuité des activités.

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